Immobilien in eine Gesellschaft überführen: Steuern sparen in der Schweiz
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Aus steuerlicher Sicht sind direkte Immobilienanlagen im Privatvermögen jedoch oft wenig effizient. Die Steuerbelastung kann die Rendite empfindlich schmälern. Werden Liegenschaften hingegen über eine Kapitalgesellschaft gehalten, einer sogenannte Immobiliengesellschaft, eröffnet sich ein erhebliches Steueroptimierungspotenzial. Die Überführung einer privat gehaltenen Liegenschaft ins eigene Geschäftsvermögen im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit bildet nicht Gegenstand dieses Beitrags.
Ob ein Vermögenswert steuerlich als Privat- oder Geschäftsvermögen zu qualifizieren ist, bestimmt sich grundsätzlich nach der sogenannten Präponderanzmethode und liegt damit nicht im freien Ermessen des Investors. Anders als bei Beteiligungen kennen die Steuergesetze für Immobilien kein gewillkürtes Geschäftsvermögen.
Selbstgenutzte Liegenschaften werden mit Vorteil im Privatvermögen gehalten. Wer noch keine Liegenschaft besitzt und plant, mehrere zu kaufen, sollte sich jedoch von Beginn an gut überlegen, welche Halteform aus steuerlicher Sicht passend ist. Oftmals lohnt sich eine Immobiliengesellschaft für den Aufbau eines Immobilienportefeuilles.
Erträge aus Immobilien im Privatvermögen unterliegen der ordentlichen Einkommensbesteuerung. Bei Privatpersonen liegt der Grenzsteuersatz rasch bei 30% oder mehr. Besitzt eine Privatperson beispielsweise ein Immobilienportefeuille im Wert von CHF 5 Mio. und erzielt daraus Nettomieterträge von CHF 150'000 pro Jahr, resultiert eine zusätzliche Steuerbelastung von rund CHF 45'000.
Der Gewinnsteuersatz von Aktiengesellschaften ist demgegenüber deutlich tiefer und beträgt je nach Kanton im Durchschnitt rund 15%. Derselbe Nettomietertrag von CHF 150'000 führt in einer Immobiliengesellschaft somit lediglich zu einer Gewinnsteuer von CHF 22'500.
Zusätzlich steht der Aktiengesellschaft das steuerliche Instrument der Abschreibung zur Verfügung, welches Privatpersonen nicht offensteht. Steuerlich zulässig sind in vielen Kantonen jährliche Abschreibungen von 0,75% auf dem Immobilienwert (inkl. Land). Wird diese Möglichkeit ebenfalls ausgeschöpft, reduziert sich im vorliegenden Beispiel der steuerbare Gewinn um weitere CHF 37'500 (0,75% von CHF 5 Mio.) auf CHF 112'500. Die daraus resultierende Gewinnsteuer beträgt damit noch rund CHF 17'000 pro Jahr.
Die jährliche Steuerersparnis der Immobiliengesellschaft beträgt in unserem Beispiel somit CHF 28'000.
Bei der Gründung der Immobiliengesellschaft und der Einbringung der Liegenschaften kann sich der Aktionär neben dem erforderlichen Eigenkapital ein Aktionärsdarlehen gutschreiben lassen. Bei einem eingebrachten Immobilienportefeuille von CHF 5 Mio. ergibt sich beispielsweise eine Struktur mit einem Aktienkapital von CHF 1 Mio. und einem Aktionärsdarlehen von CHF 4 Mio.
Die Immobiliengesellschaft kann die erwirtschafteten Mieterträge dazu verwenden, dieses Darlehen schrittweise zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungen stellen beim Aktionär steuerfrei rückgeführtes Kapital dar. Auf diese Weise können die jährlichen Mieterträge von CHF 150'000 über rund 27 Jahre steuerfrei an den Aktionär ausbezahlt werden, bis das Darlehen vollständig amortisiert ist.
Im Ergebnis reduziert sich in diesem Beispiel die jährliche Steuerbelastung von ursprünglich CHF 45'000 auf rund CHF 17'000. Über einen Zeitraum von 27 Jahren entspricht dies einer Steuerersparnis von über CHF 750'000.
Ein wesentlicher Nachteil der Immobiliengesellschaft liegt in der sogenannten wirtschaftlichen Doppelbelastung. Während die laufenden Gewinne zunächst auf Stufe der Gesellschaft mit Gewinnsteuer belastet werden, unterliegen ausgeschüttete Gewinne beim Aktionär erneut der Einkommensbesteuerung. Je nach Kanton und Beteiligungsquote werden in der Regel 50% bis 70% (Bund 70%) der Dividende zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet und mit dem Grenzsteuersatz besteuert.
Diese Doppelbelastung relativiert den Steuervorteil der Immobiliengesellschaft insbesondere dann, wenn die erwirtschafteten Gewinne nicht über Aktionärsdarlehensrückzahlungen oder Reinvestitionen in der Gesellschaft verwendet werden können, sondern regelmässig als Dividenden ausgeschüttet werden müssen. In solchen Fällen kann die Gesamtsteuerbelastung (Gewinnsteuer auf Stufe Gesellschaft plus Einkommenssteuer auf Stufe Aktionär) langfristig in die Nähe der direkten Besteuerung im Privatvermögen rücken oder diese sogar übersteigen.
Die steuerliche Attraktivität einer Immobiliengesellschaft hängt daher entscheidend davon ab, ob und wie lange Gewinne in der Gesellschaft thesauriert oder über steuerneutrale Kapitalrückführungen (z.B. Darlehensrückzahlungen) an den Aktionär zurückgeführt werden können.
So attraktiv die beschriebenen steuerlichen Vorteile einer Immobiliengesellschaft sein können, so anspruchsvoll kann deren Umsetzung in der Praxis sein. Der Hauptgrund dafür liegt in der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (GGST) sowie gegebenenfalls in einer zusätzlich anfallenden Handänderungssteuer.
Die vorangehenden Überlegungen gehen grundsätzlich davon aus, dass ein Immobilieinvestor noch am Anfang seiner Investitionstätigkeit steht und die Immobilieninvestition erst bevorsteht. In einem solchen Szenario lässt sich die direkte Halteform ohne weiteres mit der Halteform über eine Immobiliengesellschaft vergleichen. Abhängig von der geplanten Nutzung der Liegenschaft und vom zeitlichen Anlagehorizont kann anschliessend die aus steuerlicher Sicht optimale Struktur bestimmt werden.
In der Praxis befinden sich Immobilien jedoch häufig bereits im Privatvermögen, etwa aufgrund eines früheren Erwerbs oder eines Erbgangs. Soll eine solche Liegenschaft künftig über eine Immobiliengesellschaft gehalten werden, muss sie zunächst aus dem Privatvermögen in die eigene Gesellschaft übertragen werden. Die Einbringung einer Liegenschaft in eine eigene Gesellschaft gilt nach den kantonalen Grundstückgewinnsteuergesetzen grundsätzlich als steuerbare Handänderung.
Dabei wird die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Einbringungswert mit der Grundstückgewinnsteuer belastet. Als Anlagekosten gelten die ursprünglichen Anschaffungskosten zuzüglich wertvermehrender Investitionen. Der Einbringungswert entspricht grundsätzlich dem Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung.
Die überwiegende Mehrheit der Kantone stützt sich bei der Bestimmung des Verkehrswerts auf eigene Bewertungsmodelle oder auf externe Gutachten. Abweichende Regelungen finden sich beispielsweise in den Kantonen Schwyz und Luzern. Der Kanton Schwyz schiebt die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer auf, sofern die Liegenschaft höchstens zu 75% des Verkehrswerts in die Gesellschaft eingebracht wird. Der Kanton Luzern akzeptiert unter bestimmten Voraussetzungen eine Einbringung zum Anschaffungswert, wodurch mangels realisiertem Gewinn keine Grundstückgewinnsteuer anfällt.
In der Schweiz liegen die maximalen Steuersätze auf Grundstückgewinnen bei sehr kurzer Haltedauer in der Regel zwischen etwa 30% und 50% des steuerbaren Wertzuwachses, mit einzelnen Ausreissern bis rund 60%. Bei sehr langer Haltedauer sinkt der Steuersatz in vielen Kantonen deutlich. Die minimalen Grundstückgewinnsteuersätze liegen schweizweit typischerweise zwischen rund 5% und 15% des Gewinns (in Zug 10%)1. Gleichzeitig fällt bei kurzen Haltedauern der Wertzuwachsgewinn häufig noch relativ gering aus, während er bei längerer Haltedauer in der Regel deutlich höher ist. Ein hoher Steuersatz trifft somit oft auf einen kleineren Wertzuwachsgewinn, während bei langer Haltedauer zwar ein tieferer Steuersatz gilt, der steuerbare Wertzuwachsgewinn dafür meist grösser ist.
| Wertzuwachsgewinn | 3 Jahre (40%) | 10 Jahre (20%) | 30 Jahre (10%) |
|---|---|---|---|
| CHF 200'000 | CHF 80'000 | CHF 40'000 | CHF 20'000 |
| CHF 600'000 | CHF 240'000 | CHF 120'000 | CHF 60'000 |
| CHF 1'200'000 | CHF 480'000 | CHF 240'000 | CHF 120'000 |
Wie das Zahlenbeispiel zu Beginn zeigt, beträgt die jährliche Steuerersparnis der Immobiliengesellschaft gegenüber der direkten Haltung rund CHF 28'000. Setzt man diese ins Verhältnis zur anfallenden Grundstückgewinnsteuer, lässt sich abschätzen, nach wie vielen Jahren sich die Überführung amortisiert. In der obigen Beispielrechnung bewegt sich die Grundstückgewinnsteuer zwischen CHF 20'000 und CHF 480'000, was einer Amortisationsdauer von weniger als einem Jahr bis rund 17 Jahren entspricht.
Ob sich eine solche Struktur und die damit einhergehende Überführung lohnt, hängt letztlich stark vom Anlagehorizont ab. Soll ein Immobilienportfolio langfristig gehalten oder etwa im Familienbesitz weitergegeben werden, kann auch eine längere Amortisationsdauer in Kauf genommen werden. Steht hingegen ein Verkauf der Liegenschaft in absehbarer Zeit im Raum, kann sich eine Überführung aufgrund der ausgelösten Grundstückgewinnsteuer unter Umständen nicht lohnen.
Ein zusätzlicher Aspekt ergibt sich mit Blick auf die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts. Nach geltendem Recht können Schuldzinsen im Privatvermögen grundsätzlich bis zur Höhe der steuerbaren Vermögenserträge zuzüglich CHF 50'000 vom Einkommen abgezogen werden. Bei einer Immobiliengesellschaft hingegen können Schuldzinsen grundsätzlich voll abgezogen werden, sofern sie unter den allgemeinen steuerrechtlichen Grundsatz des geschäftsmässig begründeten Aufwands fallen. Bei Gesellschaften, deren Zweck im Halten und Bewirtschaften von Immobilien liegt, ist diese Voraussetzung typischerweise erfüllt, da die Finanzierungskosten unmittelbar mit der Erzielung von Mieterträgen zusammenhängen.
Im Zuge der Reform wird die heutige Regel zum Schuldzinsenabzug im Privatvermögen durch einen quotal-restriktiven Schuldzinsenabzug ersetzt. Die geltende Begrenzung des Abzuges auf Vermögenserträge zuzüglich CHF 50'000 würde damit entfallen. Künftig sollen Schuldzinsen nur noch anteilsmässig im Verhältnis zur Vermögensstruktur abzugsfähig sein. Vereinfacht gesagt hängt der zulässige Abzug davon ab, welcher Anteil des Vermögens in vermieteten oder verpachteten Liegenschaften gebunden ist. Für Liegenschaftsbesitzer, die neben ihrem Immobilienportfolio noch weitere bedeutende Vermögensteile besitzen, hat dies weitreichende Folgen: Schuldzinsen, die zwar wirtschaftlich eindeutig der Liegenschaftsfinanzierung zuordenbar sind, werden künftig nur noch im Verhältnis zum Gesamtvermögen abzugsfähig sein.
Für Immobiliengesellschaften würde sich demgegenüber wenig ändern. Da Finanzierungskosten weiterhin unter dem Grundsatz des geschäftsmässig begründeten Aufwands stehen, bleiben Schuldzinsen dort grundsätzlich voll abzugsfähig. Dies würde die steuerliche Attraktivität von Strukturen über Immobiliengesellschaften zusätzlich erhöhen, da der Schuldzinsenabzug im Privatvermögen künftig deutlich stärker eingeschränkt wäre als im Geschäftsvermögen.
Die Überführung von Immobilien aus dem Privatvermögen in eine Immobiliengesellschaft kann steuerlich attraktiv sein, ist jedoch stets das Ergebnis einer sorgfältigen Einzelfallanalyse. Eine zentrale Rolle spielt dabei insbesondere die Einkommenssteuerbelastung auf den laufenden Mieterträgen im Privatvermögen, die je nach persönlichem Grenzsteuersatz erheblich sein kann. Gleichzeitig sind auch die kantonalen Unterschiede bei Gewinnsteuern, Grundstückgewinnsteuern sowie weiteren Abgaben zu berücksichtigen. Entscheidend sind dabei sowohl der Wohnsitzkanton des Eigentümers als auch der Standort der Liegenschaft, da sich identische Strukturen je nach Kanton steuerlich sehr unterschiedlich auswirken können.
Hinzu kommen individuelle Faktoren wie der Anlagehorizont, die geplante Verwendung der Erträge oder eine langfristige Nachfolgeplanung innerhalb der Familie. Pauschale Aussagen über die optimale Halteform sind daher kaum möglich. Wer den Aufbau oder die Umstrukturierung eines Immobilienportfolios plant, sollte die steuerlichen Konsequenzen frühzeitig und gesamthaft analysieren. Eine strukturierte Planung unter Einbezug steuerlicher Beratung hilft, die langfristigen Auswirkungen realistisch einzuschätzen und die passende Struktur zu wählen.
