Hypothekarabzüge nach Abschaffung des Eigenmietwerts
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Die Umsetzung erfolgt jedoch nicht sofort. Grund dafür sind die notwendige Harmonisierung zwischen Bundes- und Kantonssteuern, Anpassungen von IT-Systemen, Steuerformularen und Abläufen sowie die rechtssichere Umsetzung von Übergangsbestimmungen. Der Eigenmietwert fällt voraussichtlich ab der Steuerperiode 2028 weg.
Mit der Abschaffung entfallen auf Bundes- und Kantonsebene auch die bisherigen Abzüge für Liegenschaftsunterhalt, einschliesslich jener für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone können jedoch weiterhin Abzüge für solche Massnahmen zulassen, weiterhin über zwei Steuerperioden verteilt.
Hinweis: In den folgenden Beispielen betrachten wir ausschliesslich die Auswirkungen auf die Hypothekarzinsen.
Für Eigentümer, die in ihrem eigenen Heim wohnen, entfällt mit der Abschaffung des Eigenmietwerts nicht nur das steuerbare fiktive Einkommen, sondern auch die bisherigen steuerlichen Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt.
Beispiel und Vergleich
| Liegenschaftswert | CHF 1'000'000 |
| Eigenmietwert (bisher) | CHF 15'000 |
| Hypothek | CHF 600'000 |
| Hypothekarzins 3% | CHF 18'000 |
Bisherige Situation:
Steuerbares Einkommen: CHF 15'000 (Eigenmietwert)
Abzüge: CHF 18'000 Hypothekarzinsen
Resultat: CHF -3'000 aus der Immobilie und Reduktion des steuerbaren Einkommens um eben diesen Betrag (Verrechnung mit übrigem Einkommen).
Neue Situation:
Steuerbares Einkommen: CHF 0 (kein Eigenmietwert)
Abzüge: Keine (Wegfall des Unterhalts- und Zinsabzuges)
Resultat: Im vergleich zum Status vor Abschaffung entgeht dieser steuerpflichtigen Person eine Einkommensminderung von CHF 3'000.
Break-even:
Hypozinsen < 15'000 CHF (2.5%) → neue Regelung vorteilhaft
Hypozinsen > 15'000 CHF → neue Regelung nachteilig
Für Ersterwerber einer selbst genutzten Liegenschaft bleiben Hypothekarzinsen während der ersten 10 Besitzjahre jedoch weiterhin abziehbar, wobei sich der Abzug jährlich linear reduziert und ein gesetzlicher Maximalabzug vorgesehen ist (CHF 10'000 für verheiratete Paare, CHF 5'000 für die übrigen Steuerpflichtigen)
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die Hypothekarzinsen grundsätzlich abziehbar, allerdings nur noch quotenmässig (sog. quotal-restriktive Methode).
Funktionsweise der Quote:
Zähler: fremdgenutztes Immobilienvermögen (nur vermietete oder verpachtete Objekte)
Nenner: Gesamtvermögen (bewegliches und unbewegliches Vermögen)
Beispiel
| Vermietete Liegenschaften | CHF 600'000 |
| Selbstgenutzte Liegenschaft | CHF 400'000 |
| Bankguthaben und Aktien | CHF 500'000 |
| Gesamtvermögen | CHF 1'500'000 |
| Hypothek gesamt | CHF 500'000 |
| Hypothekarzins 3 % | CHF 15'000 |
| Quote berechnen | 600'000 ÷ 1'500'000 = 40 % |
| Abziehbare Hypothekarzinsen | CHF 15'000 × 40 % = CHF 6'000 |
Effekt der Quote:
Je höher der Anteil des Vermögens in vermieteten/verpachteten Objekten, desto mehr Zinsen sind abziehbar. Liegen die Schuldzinsen hoch und die Quote tief, ist die neue Regelung klar nachteilig. Nur wer über Vermögen verfügt, das ausschliesslich aus vermieteten Liegenschaften besteht, erfährt im Vergleich zum alten System keine Benachteiligung.
Gesetzesänderungen bringen immer Gewinner und Verlierer mit sich, so auch die Abschaffung des Eigenmietwerts. Während einige Eigentümer vom Wegfall des Eigenmietwertes profitieren, können andere insbesondere bei höheren Hypothekarzinsen oder gemischtem Vermögen Nachteile spüren. Wichtig anzumerken ist, dass die Reform erst in Zukunft in Kraft tritt. Nutzen Sie die verbleibende Zeit, um Ihre Immobilienstrategie zu überdenken und bspw. anstehende Renovations- oder Investitionsmassnahmen gezielt zu planen oder gar die Hypothek zu tilgen, damit Sie steuerlich optimal profitieren.
Dank unserer langjährigen Erfahrung im Bereich Immobilien- und Steuerberatung unterstützen wir Sie dabei, die neuen Regeln vorausschauend zu nutzen und die beste Strategie für Ihre Liegenschaft zu entwickeln. So können Sie sowohl als Eigennutzer als auch als Vermieter die steuerlichen Vorteile bestmöglich ausschöpfen.
